索引号：	11330783K15043025N/2024-217996	主题分类：	城乡建设、环境保护/城乡建设（含住房）
发布机构：	市政府办公室	公开日期：	2024-08-20 15:01
文号：	东政发〔2024〕19号	文件登记号：	GDYD00-2024-0006
有效性：	有效
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各镇、乡人民政府，各街道办事处、市政府各部门：

《关于进一步加强全市物业综合管理工作的实施意见》已经市十六届政府第六十一次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东阳市人民政府  

2024年8月19日  

（此件公开发布） 

关于进一步加强全市物业综合管理工作的实施意见

为加强我市住宅小区物业服务规范化管理、切实提升物业综合管理服务水平、优化广大业主的居住环境、打造宜居宜业城市发展环境，根据《浙江省物业管理条例》、《住房和城乡建设部关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10 号）、《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》（建房〔2020〕99号）和《金华市物业管理条例》等法律法规和文件精神，结合我市实际，现就加强物业综合管理服务工作，制定本实施意见。

一、工作目标

全面构建“属地镇乡街道综合管理、市场规范运行、社会广泛参与”的物业综合管理新格局，进一步完善物业管理配套政策，建立和完善物业矛盾化解长效机制，切实提高业主委员会规范化运行水平，全面推广使用智慧物业管理服务系统，推动实现物业服务与社会治理互促互进、三方协同治理成效不断显现，全市住宅小区居住品质、管理水平和业主满意度稳步提升。

二、重点任务

（一）完善体制机制，提高综合管理水平

1.强化组织领导，形成高位推动。建立由市住建局牵头的东阳市物业管理联席会议制度。市住建局负责统筹协调，研究部署、综合协调全市物业管理工作；市发改局、公安局、司法局、财政局、自然资源和规划局、应急管理局、市场监管局、综合行政执法局、生态环境东阳分局、大数据发展中心、消防救援大队、国家金融监督管理总局东阳监管支局以及各镇乡街道等部门单位按照各自职责做好物业管理的相关监督管理工作，依法及时处理物业服务区域内的违法行为，每年召开联席会议。

2.强化属地管理，落实主体责任。理顺“市、镇乡街道、社区（村）”三级物业综合管理工作体系，物业主管部门组织落实物业管理各项政策措施，监督和指导各镇乡街道开展物业管理相关工作，建立物业服务质量评价机制，定期开展业务培训；镇乡街道负责本辖区的物业综合管理工作，指导协调本辖区内业主大会成立以及业主委员会的选举工作，建立健全物业管理协调联动机制和准物业管理服务机制，并落实人员和经费保障；社区（村）协助镇乡街道开展区域内物业综合管理工作，负责指导业主大会和业主委员会依法履行职责，协调解决物业管理矛盾纠纷，鼓励建立社区干部包联小区制度，全面联系指导小区工作，日常实行驻区办公，指导物业服务企业、业主委员会等各类小区组织规范运作。

3.推动三方协同，破解治理难题。完善社区居委会、业主委员会和物业服务企业三方协同共治机制，及时有效调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，形成“重大事项三方联议、民生实事三方联办、矛盾问题三方联调”的良性互动。

（二）推动协同共治，形成有效联动协作

1.全面推进执法进小区。建立“物业吹哨、部门报到”常态化工作机制，形成涉及物业管理的行政处罚事项和执法主体清单，对市公安局、住建局、综合行政执法局、消防救援大队等部门涉及物业管理的行政处罚事项、处罚内容、设定依据进行清单化明确。各部门对照清单领办任务，加大执法力度，把工作下沉到小区，形成部门齐抓共管的执法监管工作合力。

2.探索纠纷调解新机制。加强物业信访源头治理，建立市、镇乡街道、社区（村）三级物业管理投诉受理和矛盾纠纷处理调解体系，有效解决物业管理矛盾纠纷，各镇乡街道应将物业矛盾纠纷化解纳入人民调解事项清单，组建、培育一支由专业律师、经验丰富的调解员及物业管理方面的专家组成的队伍，畅通矛盾纠纷化解渠道，切实提高矛盾纠纷多元化解的法治化水平。融合多元解纷力量，将端口前移，把“共享法庭”开到社区，把纠纷调解室设到业主家门口，切实为辖区业主减轻维权成本。镇乡街道、社区应设立物业便民服务专线，指定专人负责，做好来电接访、转办督办、跟踪问效。

3.合理规划物业管理区域。新建楼盘小区在编制建设工程设计方案，应当依照法律、法规的规定，按照有利于生产、生活和物业管理需要的原则，合理确定公共服务用房比例和主要配套设施的共用范围。引导建设单位将物业管理区域范围在销售现场的显著位置公布，并在房屋买卖合同中明示。

（三）规范自治管理，加强业主委员会建设

1.加大业主委员会组建力度。镇乡街道要积极推动符合条件的小区成立业主大会，依法选举业主委员会。业主大会未能及时选举产生业主委员会的，物业管理委员会应当组织业主大会履行职责，并按照管理规约和业主大会议事规则的约定，临时代为履行业主委员会的职责。物业管理委员会按照《金华市物业管理条例》的规定组成。镇乡街道要加强对业主委员会的人员推荐和审核把关，积极引导社区工作者和党员、机关事业退休人员、退役军人以及有法务、工程等专业特长的业主参选业主委员会；鼓励物业服务区域内具有中国共产党党员身份的业主，积极参选业主委员会委员，引导党员业主参与管理小区公共事务，在基层治理中发挥先锋模范作用。

2.加强业主委员会日常管理。社区（村）负责指导业主大会和业主委员会依法履行职责，提升业主委员会自我管理、自治履职能力。建立小区事务、财务公开机制，由业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，鼓励推行小区财务“三年一轮审”、业主委员会换届审计、业主委员会主任任期和离任审计制度，保障业主知情权、监督权。

3.保障业主委员会工作经费。为确保业主委员会正常运转，业主大会和业主委员会的工作经费等由全体业主共同承担，也可以按规定在共用物业经营收入（如：物业共用部位、共用设施设备等经营收益）中列支。业主委员会应当定期公布业主大会、业主委员会工作经费的收支情况，接受全体业主监督。鼓励探索建立业主委员会工作津贴制度，经业主大会同意，可按规定列支部分共用物业经营收入作为工作津贴（交通、通讯）。

（四）夯实基础工作，展现物业管理新风貌

1.加强行业日常监督。常态化开展物业服务企业星级评定和服务质量评价，形成物业服务前端把关、过程监管、结果运用的全链式监管机制。依法依规建立健全物业服务企业信用评价体系，强化物业服务企业信用信息和信用等级在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业等方面的应用。

2.构建“质价相符”服务机制。探索形成“质价相符、按质论价、优质优价”物业服务价格调整机制。指导行业协会监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，为业主与物业服务企业协商服务标准、物业服务费调整方案等提供参考依据。加强物业管理有关政策宣传，引导广大市民树立“花钱买服务”的物业理念。

3.提高专业物业服务覆盖面。镇乡街道、社区要推动召开业主大会，引导小区业主通过民主决策共同决定从自行管理、委托物业服务企业管理、委托专业单位进行专项服务等多种形式中选择合适的物业管理模式。积极推广物业服务“先尝后买”“大物业”等模式，逐步扩大住宅小区特别是非封闭式小区专业物业服务覆盖率。

4.规范物业招投标和承接查验制度。进一步规范和完善物业服务招投标活动，保障物业服务招投标当事人的合法权益，确保由党建强、服务好、群众满意度高的物业服务企业实施物业管理。鼓励引导建设单位和物业服务企业遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，监督指导建设单位，邀请业主代表、选聘的物业服务人参加，对物业共用部位、共用设施设备（如：共用场地、物业服务用房以及相关资料）进行承接查验，签订物业承接查验协议。探索项目查验前联合指导制度，由物业主管部门依法依规组织属地镇乡街道、综合行政执法局、消防救援大队等相关部门对物业服务企业和开发建设单位进行抽查并集中指导工作。

5.规范物业维修资金及保修金归集和使用。严格落实上级对物业维修资金及保修金的收缴规定，确保房屋的维修资金和保修金充足可用。加大未交“两金”的房地产开发项目催缴力度，强力推进物业维修资金续交工作；建立完善物业维修资金使用监督制度，做到“用前有审查、用中有监理、用后有审计”，替群众管好钱袋子；畅通物业维修资金的绿色通道，如有涉及因供水、排水、消防、电梯等紧急事项使用维修资金的，应优化维修资金使用流程，简化申请材料缩短审核时限，加快消除安全隐患；鼓励使用物业维修资金用于房屋全生命周期管理、电动自行车充电区域改造、电梯保险等方面。

6.推动线上线下融合发展。以金华“信义居”智慧物业管理服务平台为载体，建立我市物业管理平台，打通业主、物业服务企业、社区、物业主管部门之间的数据链，实现满意度调查、业主委员会选举等事项的线上办理，利用“互联网+”技术手段对我市物业管理状况进行全方位、多角度、智能化的实时监管，实现物业管理工作的便捷化和智慧化。

7.积极发挥行业协会作用。鼓励、支持物业服务企业加入行业协会，实行自律管理，杜绝恶性竞争。发挥行业协会在调解矛盾纠纷、业务培训方面的专业优势和实践优势，增设矛盾纠纷调解机构，并开展技能培训和竞赛演练，提升物业服务企业的专业能力和服务水平。

三、工作要求

一是要加强组织领导，镇乡街道、社区（村）和各职能部门应高度重视物业管理工作，将其作为融入社会基层治理体系的一项重要工作，切实加强组织领导，强化机构配置，配齐专业人员，落实工作责任，确保实施意见各项工作落地见效。二是要注重协同联动，各职能部门和镇乡街道、社区（村）按照各自职责，建立长效工作机制，细化工作举措，全力破解物业综合管理工作中的痛点难点，推动我市物业管理工作提质升级。三是要加强宣传引导，加强与各类新闻媒体互动，充分利用电视、报纸、新媒体，广泛宣传物业管理政策法规；积极引导社会各界和广大市民关心、支持物业管理工作，积极引导企业诚信经营，促进物业服务行业持续健康发展。　　

本意见自2024年10月20日起施行，《东阳市人民政府办公室关于印发〈促进现代物业服务业健康发展的若干意见〉的通知》（东政办发〔2016〕16号）同时废止，本意见施行前我市人民政府（人民政府办公室）及其工作部门已出台的文件与本意见不一致的，以本意见为准。

抄送：市委各部门，市人大办、政协办、人武部、法院、检察院，

各群众团体。

东阳市人民政府办公室                    2024年8月19日印发

东政发〔2024〕19.pdf